當(dāng)心！學(xué)區(qū)房的溢價(jià)陷阱
- 來(lái)源:投資者報(bào)
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- 發(fā)布時(shí)間:2009-08-31 13:36
自2008年12月下旬開(kāi)盤(pán)以來(lái)，唐寧·ONE入市僅8個(gè)月，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的銷(xiāo)售額已攀升至22.79億元（截至8月27日），每平方米均價(jià)也從最初的23000元左右上漲到目前的40000元。
龍湖唐寧·ONE項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)鄒墨遠(yuǎn)認(rèn)為：“唐寧·ONE位于國(guó)家最核心的一處稀缺優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。項(xiàng)目周?chē)h(huán)布著北京大學(xué)、清華大學(xué)等多所名牌大學(xué)，這種稀缺資源在全國(guó)范圍內(nèi)都不可替代?！鼻迦A大學(xué)MBA畢業(yè)的鄧先生在某知名證券公司上班，孩子還不到一周歲，但卻已經(jīng)為了孩子上學(xué)問(wèn)題忙乎起來(lái)。之前在華潤(rùn)西堤紅山購(gòu)買(mǎi)了一套90平方米左右的房子，但卻因?yàn)楹⒆訉?lái)只能就讀北京小學(xué)分校有些發(fā)愁。
在考察了幾個(gè)樓盤(pán)后，發(fā)現(xiàn)還是唐寧·ONE簽約的“中關(guān)村小學(xué)”比較讓自己中意。但房?jī)r(jià)的突然飆升，已經(jīng)讓他已經(jīng)覺(jué)得有些無(wú)法承受。他告訴《投資者報(bào)》：“如此一來(lái)，我只能考慮在億城？西山華府或附近買(mǎi)一套可以滿(mǎn)足孩子將來(lái)上學(xué)需要的二手房了。”資源的稀缺導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的一路狂漲，房?jī)r(jià)高企的背后，隱藏著怎樣的投資邏輯和風(fēng)險(xiǎn)？
開(kāi)發(fā)商投資熱點(diǎn)
剛過(guò)而立之年孫棟已經(jīng)在樓市觀望了2年多，最近他終于將目標(biāo)鎖定在西南三環(huán)的萬(wàn)年花城。眼見(jiàn)房?jī)r(jià)從谷底漲回高點(diǎn)，他很后悔沒(méi)早出手?！艾F(xiàn)在就算高價(jià)也不等了，眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)?！睂O棟告訴記者。
孫棟購(gòu)房的理由之一就是給即將出生的孩子提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。為此他曾在海淀中關(guān)村區(qū)域“糾結(jié)”了很長(zhǎng)時(shí)間?！暗抢锏臉潜P(pán)要么貴得嚇人，要么舊得過(guò)分?！辈痪们?，孫棟得知萬(wàn)年花城引入北京小學(xué)分校的消息，這才將目光轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)。
現(xiàn)在，他正計(jì)劃以16000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下一套兩居室。盡管價(jià)格比自己的預(yù)期高出不少，但他認(rèn)定為了孩子的前途，這筆花銷(xiāo)值得。“既投資了房產(chǎn)，又投資了教育，一舉兩得。”像孫棟這樣為教育投資的購(gòu)房者正越來(lái)越多，但城市中傳統(tǒng)的教育核心區(qū)顯然已經(jīng)“不堪重負(fù)”，居住產(chǎn)品已是“僧多粥少”。精明的開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到了這一點(diǎn)，近年來(lái)標(biāo)榜“教育地產(chǎn)”的樓盤(pán)不斷面世，其中不少項(xiàng)目則是將名校引入社區(qū)或板塊內(nèi)。
進(jìn)入2009年，包括著名的黃岡中學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)乃至歐美名校，紛紛在新興住宅板塊設(shè)立分校。北京的教育資源似乎正在由傳統(tǒng)的海淀區(qū)向全城范圍擴(kuò)展，CBD區(qū)域、中央別墅區(qū)等成了新興“教育優(yōu)勢(shì)區(qū)”。
在商務(wù)氛圍濃厚卻缺少優(yōu)質(zhì)教育資源的CBD，同樣上演著名校聯(lián)姻的故事。
位于東四環(huán)的珠江帝景與陳經(jīng)綸中學(xué)合作，其帝景實(shí)驗(yàn)學(xué)校已經(jīng)開(kāi)學(xué)。在這所學(xué)校中，有70%的教師資源來(lái)自本校，另30%的師資力量均通過(guò)嚴(yán)格篩選招聘而來(lái)。而四方橋旁邊的華僑城并沒(méi)有引入本地的重點(diǎn)中學(xué)，而是把湖北名校黃岡中學(xué)嫁接到自己的地盤(pán)上。
除了海淀北部和CBD東部之外，西南三環(huán)和亞奧地區(qū)也紛紛引入名校資源。再加上近期中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)也有海外名校進(jìn)駐，讓這幾大區(qū)域的教育配套得到很大提升，結(jié)合原有教育資源，儼然成為新的教育集中板塊。
購(gòu)房者投資沖動(dòng)
身貼“教育地產(chǎn)”標(biāo)簽的樓盤(pán)仿佛一塊“香餑餑”，即便在樓市最低迷的2008年底仍然表現(xiàn)搶眼。
去年底，唐寧·ONE由于先期大力宣傳項(xiàng)目和中關(guān)村二小簽約，業(yè)主子女可以不限戶(hù)口就讀的賣(mài)點(diǎn)，讓其備受矚目。
在唐寧ONE最先開(kāi)盤(pán)的房源中，戶(hù)型面積以40平方米~70平方米為主，總價(jià)在90萬(wàn)元~150萬(wàn)元之間。雖然單價(jià)超過(guò)了20000元/平方米，但低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)仍舊吸引了大批購(gòu)房者，開(kāi)盤(pán)第一個(gè)月便成交70余套?！斑@樣的成績(jī)?cè)诋?dāng)時(shí)冰冷的樓市‘寒冬’幾乎是一個(gè)奇跡?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
在教育區(qū)熱銷(xiāo)的不僅是高品質(zhì)新盤(pán)，其二手房曾經(jīng)一度成為市場(chǎng)的主角。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月份中關(guān)村地區(qū)二手房網(wǎng)上簽約1373套，環(huán)比1月份同期上漲28%。
“春節(jié)后店里的二手房交易一直很活躍，好房子一般不出一周就被客戶(hù)買(mǎi)走了，比一手房賣(mài)得都好?！辨溂业禺a(chǎn)蘇州街店銷(xiāo)售人員對(duì)記者說(shuō)，由于區(qū)域內(nèi)擁有最好的教育資源--學(xué)院路，很多投資者都把這里當(dāng)做抄底首選?！懊磕甏汗?jié)后高校就進(jìn)入租房旺季，二手現(xiàn)房的投資收益顯然更快?！贝汗?jié)過(guò)后，北京樓市展露出整體復(fù)蘇跡象，而學(xué)區(qū)房成了率先回暖的產(chǎn)品。2月底，位于廣渠門(mén)東南角的冠城名敦道新一期房源開(kāi)盤(pán)。由于臨近口碑不錯(cuò)的崇文區(qū)光明小學(xué)，再加上開(kāi)發(fā)商采取低價(jià)策略，項(xiàng)目當(dāng)期260套房源開(kāi)盤(pán)之前就被訂購(gòu)一空，成了當(dāng)時(shí)北京樓市的一大“另類(lèi)”現(xiàn)象。“區(qū)域內(nèi)除了首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)外，并沒(méi)有其他名聲響亮的學(xué)校，但北京小學(xué)到來(lái)后情況發(fā)生了變化。”據(jù)附近“我愛(ài)我家”一位門(mén)店經(jīng)理介紹，如今很多購(gòu)房者前來(lái)尋購(gòu)二手房時(shí)咨詢(xún)得最多的便是將來(lái)孩子能否進(jìn)北京小學(xué)分校就讀。
這些項(xiàng)目的熱銷(xiāo)并非個(gè)案。在今年上半年住宅成交額排行榜上，億城？西山華府、遠(yuǎn)洋沁山水、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城和華潤(rùn)？西堤紅山分列前4位?！扒珊稀钡厥?，這4個(gè)項(xiàng)目都是將名校引入社區(qū)的“學(xué)區(qū)新貴”。
高價(jià)背后有陷阱
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前學(xué)區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)或小區(qū)，周?chē)姆績(jī)r(jià)要比同等地段的房子高出5%至8%；而房子如果能夠通過(guò)落戶(hù)后進(jìn)入名校讀書(shū)，房?jī)r(jià)會(huì)更高，比同等地段房子要高出10%至15%。
但高價(jià)位運(yùn)行也為投資學(xué)區(qū)樓盤(pán)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)?！斑@些樓盤(pán)的價(jià)值很大程度是建立在教育資源的基礎(chǔ)上，一旦這些資源消失或等不到兌現(xiàn)，那項(xiàng)目也就不值錢(qián)了?！币晃淮硇匈Y深人士就提醒投資者，樓盤(pán)究竟能從學(xué)校中獲益多少應(yīng)該是核心關(guān)注點(diǎn)。
2008年之前，各個(gè)大學(xué)城的興建無(wú)一例外地激活了當(dāng)?shù)亍皩W(xué)院派”房產(chǎn)市場(chǎng)。
像2002年開(kāi)始建造的南京仙林大學(xué)城，云集了11所高校和16萬(wàn)就讀大學(xué)生，在校大學(xué)生人數(shù)接近南京大學(xué)生總數(shù)的1/3，大學(xué)城所在區(qū)域是公認(rèn)的最有投資價(jià)值的板塊。
隨著大學(xué)城建設(shè)的逐步推進(jìn)，房?jī)r(jià)也水漲船高?！?006年房?jī)r(jià)突破5000元/平方米，目前已經(jīng)超過(guò)10000元/平方米。”住商不動(dòng)產(chǎn)仙林店的經(jīng)理說(shuō)。
“2008年以前，投資客利用大學(xué)城的概念炒房，但是宏觀調(diào)控政策一來(lái)，投資客被擠出市場(chǎng)，幾乎所有的大學(xué)城周邊房產(chǎn)都出現(xiàn)了銷(xiāo)售的陣痛期。”“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉指出。
房?jī)r(jià)的高企讓風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸顯，而學(xué)區(qū)房產(chǎn)本身也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。即便是宣稱(chēng)與學(xué)?！昂灱s合作”的樓盤(pán)，也很難提供可靠的入學(xué)保障。因?yàn)檫@種“特殊待遇”是無(wú)法寫(xiě)入購(gòu)房合同中去的。
據(jù)悉，按相關(guān)法律規(guī)定，學(xué)校歸屬教委職責(zé)范圍管轄，將學(xué)校引進(jìn)小區(qū)名義上必須由教委負(fù)責(zé)進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利承諾，所以也不能以任何書(shū)面合同的形式體現(xiàn)出來(lái)。另外，孩子入學(xué)涉及的情況非常復(fù)雜，包括父母戶(hù)口、孩子自身情況等，這些在合同中很難作出具體約定。
另外，目前樓盤(pán)引進(jìn)名校資源的途徑主要有掛牌加盟和直營(yíng)式兩種。前者是指樓盤(pán)引進(jìn)學(xué)校品牌成立分校，但不主要依靠總部的師資力量，按其運(yùn)行模式自主管理。后者則是引進(jìn)的分校，由本校統(tǒng)一管理。
對(duì)于這兩種辦學(xué)模式，投資者一定要分清。加盟式辦學(xué)質(zhì)量與開(kāi)發(fā)商實(shí)力和責(zé)任感密切相關(guān)，并不是所有開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)聘請(qǐng)一流教師前來(lái)任教。即便引入一流師資，費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)增加。而直營(yíng)式分校也不代表教學(xué)質(zhì)量與本校相當(dāng)，很多本校優(yōu)秀教師并不愿意到分校任教。
“購(gòu)買(mǎi)這些‘名校宅邸’需要有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以免跳進(jìn)了高價(jià)房陷阱?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰提醒。
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